こんにちは、Chloeです。
特にニューヨークやサンフランシスコといった大都市に住む人の悩みの種が、家賃。
やっぱり半端じゃないぐらい高いんですよ。家賃支払い日が毎月憂鬱。
そんな中、最近我が家で家を買うという選択肢が現実味を帯びてきたので、今日はアメリカでの家購入、不動産投資について書いてみたいと思います。
もちろんいざ購入、となればじーっくりと業者と話すことになると思うので、これは興味がある人の入門編ということで読んでもらえればと思います。
マンション購入のための基礎知識
賃貸か？分譲か？
今の賃貸に住み続けるか、思い切って家・コンドを買ってしまうか。悩みますよね。
とりあえずシミュレーションしてみました！
例えば、$438,000のお家を購入、頭金20%（$87,600）とすると
賃貸の場合
月々$3,000（毎月3%上昇と仮定）
10年間の合計支払い額は$412,700
購入の場合
月々$2,588（ローン30年$1,796、金利4.5%と仮定）
10年間の合計支払い額は$324,473
この例のようにここで既に購入の方が安ければやっぱり購入かなぁ、と思うのですが、ここで忘れてはいけないのが税金控除。
収入が夫婦合算$150,000、所得税39%と仮定すると、
購入の場合、不動産税$4,092、ローン金利$15,768（初年度）の合計$19,860、賃貸の場合に比べて追加で毎年税金控除ができる可能性があります。
所得税の高いアメリカではこの税金控除がかなり大きな意味を持ってきますよね。
更に、物件を将来売却した時の売却益が見込めるような投資をするのであれば、当然これに上乗せされてきますので、賃貸よりも購入の方が魅力的に感じてきますね。
しっかり熟考した上で検討したいです。
購入の流れ
購入のざっくりとした流れは以下。
- エージェント決め
- 物件内覧
- 物件購入 オファー（申し込み）←ココでローン仮申請
- 売買交渉成立←ココでローン本申請＋弁護士の選定、売買契約書作成
- 手付金（10%）支払い 売買契約成立
- 物件 最終点検
- クロージング 残金・諸経費精算←ココでローン承認
- 登記申請 物件引き渡し
3.オファーから7.クロージングまで、約2～3か月みておくといいです。
購入にかかる諸費用
いざ購入となると必要となってくる費用です。
- 物件購入価格
- 権限保険料：価格の約0.7%
- 弁護士費用：$3,000～
- 登記費用：$200
- 初月管理費：管理費一か月分
- マンション税：物件価格の1%（100万ドル以上の物件のみ）
それに住宅ローン関連費用と新築物件であれば追加費用がかかりますが、イメージは以下。
ローン購入の場合
中古：購入価格の約6%
新築：購入価格の約8%
現金購入（オールキャッシュ）の場合
中古：購入価格の約２%
新築：購入価格の約4%
不安点を解消
やはり、大きな買い物なので色々と心配事はありますよね。
今私が持っている不安点は大体の人に当てはまることだと思うのですが、
という不安。考えただけでコワい。
確かに、直近ではリーマンショックの時は爆下げしましたが、あれから8年余り、すっかり価格は戻ってしまっています笑
そうなんです、アメリカの家の価格は絶対に上がります。
万が一、リーマンショックのようなイベントが起こってしまった時は、売らなければいいんです。
貸して時間を稼ぐ。そして値が戻ってきた時に売る。
周りの購入経験者の話を色々聞いたり、調べたりして、少しずつ理解を深めていきましょう。
購入検討の流れ
予算の設定
まずはモチベーションを上げるためにも、ブローカーと家を見に行きましょう！
そのためには予算をある程度決める必要があります。
基本的には、現在の一か月あたり世帯収入（税前）X28%をローン返済に充てて良いとされています。
例えば世帯年収が13万ドルであれば、
130,000 / 12 X 28% = 3,033なので、約3,000ドルをローン返済に。
ローンの仮申請を取らないと何とも言えないのですが、非常にざっくり、現在のレートだと一般的に月々3,000ドルの支払いで30年だと60万ドルのローンを借りられるイメージです。
ここでの3,000ドルというのは共益費や固定資産税を含まないことに注意が必要です。
この二つ合計で1,000ドルとすると、毎月の支払いは4,000ドル。
もちろんどのくらい他の支出があるかにもよりますので、あとは兼ね合いになりますね。
毎月4,000ドルの支払いが許容範囲であれば、現在の予算は60万ドル＋頭金です。
頭金は20%（この場合は12万ドル）以上が相場とされているので、これはこの頭金があるという前提になりますが、72万ドルが予算、ということになります。
もちろん頭金は出せば出すほどローンの支払いを軽減できるので、貯金に余裕があってできるだけキャッシュで、という人（うらやましい。）の予算はどんどん上がりますね。
ローン
平行して確認したいのがローン。
良いレートで借り入れるためには、クレジットスコアが重要になります。
とはいえ、クレジットスコアがあまりない駐在の人もローンを組むことは可能です。
とにかくしっかり支払いをして、できれば二枚はクレジットカードを作るようにしたいです。
一番重要なのは、クレジットスコアを貯めている途中で絶対にカードを解約してはいけないという点です。
折角貯めたスコアががくっと下がってしまいます！！注意！
ブローカーに連絡
基本的に家を買う時のブローカーフィーは売主が支払います。
おススメの日系ブローカーは大手の住友、米系だとCompassは大手です。
住友はご存じの通り大手で北米での実績もあるので、セミナーも開催していますし、まず色々な話を聞きつつ、もう米系のブローカーとも話してみるのがおすすめです。
仕事なので、あまり複数のブローカーと同時に話すのはあまり意味がないですし向こうもお仕事なので・・やめた方がいいです。
一点、米系のブローカーはネイティブスピーカーですし、特に大手はコネクションも多く、交渉の際に力を発揮してくれることはあるかと思います。
ブローカーの情報力を確認するためにも、一応2人以上とは話した方がいいと思います。
終わりに
いかがでしたか？
私は以前証券会社で不動産にかかわっていたということもあり、ある程度の知識はあったのですが、ニューヨークでの住宅購入は素人の状態から始めたので、今回の記事が同じように購入を考え始めた方の参考になればいいなと思います。
どのエリアがねらい目なのかについては次回触れたいと思います！
併せて、アメリカ在住の方なら見逃せない節約術をまとめていますのでこちらも是非。
おススメ関連書籍
誰でもできる！やさしい海外不動産投資 (Japanese Edition)
Chloe
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